Ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen: Wie lange solltest du vermieten?

Die ortsübliche Vermietungszeit bezeichnet die durchschnittliche Anzahl an Tagen oder Wochen pro Jahr, in denen Ferienwohnungen und -häuser an einem bestimmten Standort vermietet werden. Sie basiert auf den regionalen Gegebenheiten des Tourismusmarktes und kann je nach Lage, Saison und Nachfrage stark variieren. 

In beliebten Urlaubsregionen wie etwa der Nord- und Ostsee oder den Alpen kann die ortsübliche Vermietungszeit deutlich höher ausfallen als in weniger touristisch erschlossenen Gebieten. 

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Die ortsübliche Vermietungszeit hat vor allem steuerliche Relevanz. Finanzämter nutzen sie, um zu prüfen, ob eine Ferienimmobilie mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet wird oder ob eine sogenannte "Liebhaberei" vorliegt.

Wird eine Ferienwohnung über die ortsübliche Vermietungszeit hinaus erfolgreich vermietet, gilt dies als Indiz für eine wirtschaftliche Nutzung. Wird sie hingegen deutlich weniger vermietet, kann das Finanzamt annehmen, dass kein echtes Gewinnerzielungsinteresse besteht. In diesem Fall könnten steuerliche Vorteile entfallen.

Besonders dann, wenn deine Ferienwohnung in einem Jahr größere Verluste einfährt, spielt die ortsübliche Vermietungszeit eine wichtige Rolle. Verluste können entstehen, wenn du in dein Objekt investierst oder wenn die Belegungszahlen aufgrund äußerer Umstände (z. B. Krisenzeiten) zurückgehen. In solchen Fällen prüft das Finanzamt, ob du mit Gewinnerzielungsabsicht vermietest – oder ob deine Immobilie als "Liebhaberei" eingestuft wird.

Damit deine Vermietung als gewinnorientiert gelten kann, sollte deine Auslastung maximal 25 % unter der ortsüblichen Vermietungszeit liegen. Weitere Faktoren, wie die Eigennutzung der Ferienwohnung oder die Entfernung zu deinem Hauptwohnsitz, können ebenfalls Einfluss auf die steuerliche Bewertung haben.

Die ortsübliche Vermietungszeit zu ermitteln, ist essenziell, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und die Rentabilität deiner Ferienunterkunft richtig einzuschätzen. Folgende Methoden helfen dir dabei:

• Statistische Ämter: Erkundige dich bei Tourismusverbänden oder statistischen Landesämtern nach relevanten Daten.

• Vergleich mit ähnlichen Objekten: Achte darauf, dass das Finanzamt nur Ferienwohnungen und -häuser als Vergleich heranzieht – Hotels oder Pensionen dürfen nicht berücksichtigt werden.

• Daten von Buchungsplattformen: Analysiere die Belegungszahlen vergleichbarer Ferienunterkünfte auf Plattformen wie Airbnb oder FeWo-direkt.

• Austausch mit anderen Vermietern: Erfahrungswerte anderer Vermieter in deiner Region können dir wertvolle Einblicke geben.

Ein wichtiges Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 26.05.2020, IX R 33/19) bestätigt, dass nur die Auslastung ähnlicher Ferienunterkünfte für die Berechnung herangezogen werden darf.

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Falls du die ortsübliche Vermietungszeit um mehr als 25 % unterschreitest, wird das Finanzamt in der Regel eine Prognose für die nächsten 30 Jahre verlangen. Du musst dann darlegen, dass deine Ferienwohnung langfristig profitabel ist.

Falls das Finanzamt trotzdem zu dem Schluss kommt, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, kann es sein, dass Verluste steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden können. Diese Entscheidung ist jedoch nicht endgültig – sobald deine Belegungszahlen steigen, kann eine Neubewertung erfolgen.

Falls deine Vermietung weit unterhalb der ortsüblichen Vermietungszeit liegt, könnte das Finanzamt dies kritisch prüfen. Die Folgen könnten sein:

• Kein steuerlicher Verlustabzug: Falls deine Ferienwohnung dauerhaft Verluste einfährt und nicht mindestens die ortsübliche Vermietungszeit erreicht, kann das Finanzamt unterstellen, dass es sich nicht um eine gewinnorientierte Vermietung handelt.
• Mögliche Rückzahlung von Steuervorteilen: Bereits geltend gemachte Werbungskosten könnten aberkannt werden.
• Einschränkungen durch das Baurecht: In einigen Regionen gibt es spezielle Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Wer seine Immobilie nicht ausreichend vermietet, könnte mit Auflagen oder Nutzungsbeschränkungen konfrontiert werden.

• Verbesserung deiner Marketingstrategie (z. B. Präsenz auf mehreren Buchungsplattformen)
• Optimierung der Preisgestaltung für bessere Auslastung in der Nebensaison

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Die ortsübliche Vermietungszeit ist ein wichtiger Faktor für die erfolgreiche und steuerlich vorteilhafte Vermietung deiner Ferienimmobilie. Um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden und dein Einkommen zu optimieren, solltest du dich intensiv mit den regionalen Gegebenheiten befassen. Durch eine gezielte Optimierung deiner Buchungsstrategie kannst du die Vermietungsdauer erhöhen und die Wirtschaftlichkeit deiner Ferienwohnung maximieren.

Die ortsübliche Vermietungszeit gibt dir eine Orientierungshilfe, wie gut deine Ferienwohnung im Vergleich zum regionalen Durchschnitt ausgelastet ist. Falls das Finanzamt deine Vermietung aufgrund zu geringer Belegungszahlen infrage stellt, kannst du mit einer gezielten Analyse und strategischen Maßnahmen gegensteuern. So sicherst du dir nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch eine höhere Rentabilität deiner Ferienimmobilie.